viernes, 7 de octubre de 2011

El desahucio

Nuevo récord de desahucios tras aumentar un 21,2% en el segundo trimestre

Resulta que según datos facilitados por el Consejo General del Poder Judicial a los que he tenido acceso, el número de desahucios en nuestro país ha batido su récord máximo en el segundo trimestre de este año alcanzando un total de 16.464 procedimientos.

Los datos facilitados por el Consejo lanzan un aumento de desahucios del 21,2% con respecto al mismo periodo del año pasado.

La mayor parte de estos procesos, a diferencia de lo que se pueda pensar, son solicitados por las entidades financieras en cuanto a los procedimientos de ejecución hipotecaria a causa del impago de las hipotecas, resultando en una menor medida los casos de falta de abono de los alquileres.

Entre enero y marzo, los juzgados recogieron unas 15.547 solicitudes de desahucio, lo que supone un 36,8% más respecto de los tres primeros meses del año anterior.

domingo, 2 de octubre de 2011

¿En qué consiste el Desahucio por precario?

Hace unos días me llegaba la siguiente consulta:

"La situación de precario, ¿es un derecho real?", lo cual me ha planteado la necesidad de explicar qué es un Desahucio por precario.

Pues bien, el Desahucio por precario querida lectora no es un derecho real, es, tal y como dice el Tribunal Supremo una situación posesoria que carece de un título que la justifique, es decir, una situación de hecho que va a implicar la utilización gratuita de un bien que no nos corresponde.

Por tanto, el único derecho real que hay es el del propietario del piso o vivienda arrendada.

Espero haberte ayudado a comprender mejor qué es un Desahucio por precario.

viernes, 5 de agosto de 2011

Lanzamiento desahucio

A continuación paso a reproducir una consulta que hemos recibido y que resulkta de gran interés para todos:

"tenemos alquilado en piso. resulta que nos hemos enterado que a la persona a la que se la alquilamos ya no vive alli,y esta otra persona ocupando el piso, que no sabemos muy bien quien es.
ademas, llevan unos meses sin pagar el alquiler y de vez en cuando hacen un ingreso en la cuanta, por no por la cantidad convenida.
¿cual seria la forma mejor para actuar?
denunciar por falta de pago o interponer una demanda por precario?
gracias y un saludo".

El caso que nos comentas, sería el típico caso de subarriendo o cesión inconsentida. Debes saber amiga, que este es un caso de desahucio o de resolución del contrato de arrendamiento por ser un incumplimiento por cualquiera de las partes (en este caso del arrendatario) de las obligaciones resultantes del contrato.

En mi opinión, y ante la falta de más datos, yo creo que lo mejor sería acudir a un desahucio por falta de pago.

domingo, 31 de julio de 2011

En alquiler

Hemos recibido la siguiente consulta, la cual paso a copiar textualmente para el conocimiento de todos:

"buenos días, voy a alquilar una casa a una institucion y he pedido aval bancario, pero sera suficiente garantia para asegurarme el pago de la vivienda mensualmente durante cinco años ?.Hay otro forma mas efectiva? gracias".

Efectivamente, el aval bancario es garantía suficiente para que el arrendador se cubra de los riesgos de un posible incumplimiento de pago por parte del arrendatario.

Para aquellos que no sepan en qué consiste un aval bancario, decirles que mediante esta figura el Banco garantiza al arrendador el pago no sólo de las rentas mensuales a que esté obligado en virtud del contrato, sino también del pago de cualquier otra cantidad que haya asumido.

Ahora bien, querida amiga, debes saber que el otorgamiento de un aval bancario conlleva una serie de gastos, tales como, la constitución de la póliza de aval, la liquidación de intereses, y los gastos bancarios por la constitución del aval.

lunes, 4 de abril de 2011

Desahucio

En el día de hoy hemos recibido la siguiente consulta que paso a reproduciros textualmente:

"Buenos días,
Tengo unos inquilinos que no me han pagado los últimos meses y me estoy planteando denunciarlos. Cuales serian los siguientes pasos a realizar?
Les envío un burofax reclamando la deuda? Es necesario?
En el caso de seguir adelante, podrían decirme cual sería el coste medio de un desahucio express? y el tiempo medio en recuperar la vivienda?"


Paso a continuación a asesorarte:

El primer paso es enviar un burofax reclamando a los inquilinos el pago de la deuda. A continuación, y transcurrido al menos un mes, si estás dispuesto a proceder a emprender acciones legales contra ellos, tiene lugar la presentación de la demanda de desahucio.

En cuanto al tiempo en recuperar la vivienda, decirte que depende del juzgado en cuestión. Los tribunales de Madrid capital están tardando un año debido al volumen que tienen, mientras que en los juzgados de la comunidad (Leganés, Pinto, Fuenlabrada, El Escorial, Majadahonda) están durando seis o siete meses.

No dudes en contactar con nosotros si te decides a interponer acciones legales contra los inquilinos.

miércoles, 30 de marzo de 2011

Desahucio precario

Hemos recibido la siguiente consulta de una de nuestras lectoras de la Web, que paso a transcribir textualmente para conocimiento de los demás seguidores y lectores de la Web:

"Buenas noches, le cuento mi situacion, yo estoy viviendo en un piso de mis padres que compraron cuando yo me vine a estudiar, soy hija unica, estoy casada, y ahora estan en tramites de abogados para echarme, yo no tengo trabajo ni nada con lo que no puedo ir a ninguno de alquiler, me podran echar? y cuanto tiempo tardaria, gracias espero su respuesta, tambien le comento el piso de VPO".

El caso que nos comentas, es el típico caso de desahucio por precario, esto es, tus padres te cedieron en su día el uso de la vivienda sin que tú pagues por ello renta alguna. Este es un caso que se da con mucha frecuencia en nuestros días sobre todo en las relaciones familiares.

Decirte que tus padres podrán recuperar la vivienda siempre que quieran interponiéndote la correspondiente demanda de desahucio por precario. Ahora bien, debes saber que tú te puedes negar a devolverles el piso, y frente a esa demanda podrás interporner recurso de apelación y de casación, consiguiendo de esta manera que pueda demorarse durante años el que tus padres puedan recuperar la vivenda.

Por lo tanto, y si tus padres que si siguen con la intención de emprender acciones judiciales contra tí procediendo a interponer la demanda de desahucio, podrás advertirles que si eso pasa, tú interpondrás recurso de apelación con lo que paralizarás la recuperación de la vivienda y no podrán disponer de ella hasta pasados unos cuantos años que será cuando el Juez resuelva el recurso.

Pero, si a pesar de ello, interponen la demanda, y quieres tener una defensa en todo el proceso, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

lunes, 28 de marzo de 2011

Desahucio express

En el día de hoy hemos recibido la siguiente consulta en nuestra web y que, para conocimiento de todos vosotros, paso a transcribir textualmente:

"Hola buenas tardes,
Tengo el piso alquilado, y el Inquilino me debe el mes de Enero de luz y la renta por anticipo del mes de Marzo, ya que le exigo que pague entre los 1 y 5 de cada mes. Desde que lo tengo alquilado desde Noviembre no ha habido ni una sola renta que haya pagado dentro de los términos establecidos en el contrato. El mes pasado Febrero me pago a 16 de Febrero la renta y porque le pedí que cambiara el domicilio del recibo de luz de una vez, sino me venia otro mes de Febrero de luz a mi costa. El caso es que he tenido conversaciones telefónicas (pocas), e incluso un email, para que por favor pagase dentro de los términos establecidos, pero la paciencia se me agota, al darme largas y "ya te pagaré la semana que viene etc, etc". A día 10 del presente mes de marzo le envié Burofax, con acuse de recibo y notificación fehaciente notarial para que ejecutase la deuda en un plazo max. de 3 días después de recibir el Burofax,,, pero como os estoy contando, pasa olimpicamente de pagar...La verdad es que no quiero tenerle más en el piso, e incluso se lo dije verbalmente, pero él pretende cumplir el contrato, achacándome que yo no era quien para imponer leyes...
Mis preguntas son las siguientes:
¿Le demando por desahucio express ?
¿He de esperar hasta el 10 de Abril para demandarle habiendo presentado Burofax para evitar enervación ?
Si hubiera juicio ¿ a cargo de quien corren las costas ?.
Si se presenta demanda ¿cuando sale juicio ? ¿ y en el caso de desahucio según sentencia. ¿cuanto tardaría en marchar ?
¿ Por cuanto me puede salir el demandarlo por desahucio ?? Si paga antes de juicio habiéndolo demandado y habiendo Burofax ¿puede desalojar ??. Necesito información, Gracias"


A continuación paso a contestarte:

En cuanto a si le demandas por desahucio, debes valorarlo tú teniendo en cuenta la cantidad a que asciende la total cantidad adeuda entre renta e impago del recibo de la luz, y la cantidad y duración del procedimiento de desahucio.

En cuanto a la segunda pregunta, decirte efectivamente hay que esperar al 10 de abril, al menos, para poder presentar la demanda.

En el juicio, las costas son a cargo del arrendatario, tanto las que genere su abogado y procurador, y las que genere los tuyos, pero debes tener presente que este hecho no te garantiza el que los gastos del juicio te los reembolse, pues suele suceder que, en muchos casos, el arrendatario se declara insolvente y esto acarrea problemas. De ahí que, si realmente sabes que no es insolvente, yo no dudaría en iniciar el procedimiento contra él, máxime si tu intención es que se vaya del piso cuanto antes.

En cuanto al tiempo que tardaría en salir el juicio, y acordar el lanzamiento del inquilino del piso, decirte que este plazo depende del juzgado en cuestión. Los tribunales de Madrid suelen tardar más o menos un año debido en gran parte al volumen que están teniendo con la gran cantidad de juicios de desahucio que está habiendo, mientras que en los juzgados de la comunidad (Móstoles, Pozuelo, Villalba, Alcorcón) están durando más o menos, entre seis y siete meses.

Y por último, decirte, en cuanto a tu pregunta acerca de si paga antes de juicio habiéndolo demandado y habiendo Burofax, puede desalojar, lo que sucede en este caso es que habrá saldado su deuda, pero el contrato sigue en vigor, y al no ser que el inquilino se vaya voluntariamente, no podrás obligarle a que desaloje la vivienda.

Y para concluir, si finalmente decides interponer una demanda de desahucio, no dudes en contactar con nosotros.

miércoles, 16 de marzo de 2011

Demanda del arrendador

"Buenas tardes. Nos han demandado el arrendador porque debemos unas rentas atrasadas. Me he informado y se que puedo paralizarlo todo abonando antes del juicio la cantidad reclamada más lo que se adeude hasta ese momento. El problema surge, porque en la demanda me reclaman una cantidad que asciende a 3000 euros, pero ahora la abogada de él me envia un email diciendo que esa cantidad asciende 4000 euros, más lo que se deba hasta el momento del juicio. Mi pregunta es si ellos pueden modificar la cantidad reclamada en la demanda, sin haber ampliado la misma, o deberían iniciar un nuevo procedimiento por esa diferencia de 1000 euros?
gracias por su atención"
.

Buenas tardes,

No sé cómo estará redactada la demanda de desahucio, pero normalmente en las mismas se establece que el inquilino pagará todo lo que debe desde el momento de la interposición de la demanda como todas aquellas cantidades que siga debiendo hasta la recuperación de la posesión de la vivienda por parte del propietario.

Así pues, es correcto el modo de proceder de la abogada de la otra parte, y no deben iniciar un nuevo procedimiento por esa diferencia de los 1000 €.

martes, 15 de marzo de 2011

Juicio de desahucio

"Tengo un inquilino que lleva varios meses adeudandome recibos de suministro (luz, agua, gas). Este mes no me ha pagado tampoco el alquiler. Los recibos vienen a mi nombre como propietario y no los ha domiciliado el inquilino. Sospecho que es insolvente y lo que me interesa es recuperar cuanto antes mi propiedad. ¿Cómo tengo que proceder? ¿Qué plazos tengo que esperar? ¿Tengo que mandarle un requerimiento y qué tengo que indicar en este escrito? ¿Cuantos días se le dan para que pague y desaloje? ¿Por qué vía sería fehaciente el envío? ¿Cuantos días han de pasar para presentar el deshaucio? ¿Necesito abogado?
¿Puedo dejar de pagar los suministros y que se los corten por falta de pago o esto me complica el proceso? ¿En cuanto tiempo podría resolverse el desalojo, suponiendo que hay que ir a juicio? Estaría dispuesta a perdonar el pago si se va cuanto antes.
Cordiales saludos"



Como abogado en desahucio, paso a contestarte:

Parto de la base de que estamos hablando de un contrato actual.

Lo más importante en estos casos, es recuperar cuanto antes la posesión de la vivienda, y esto se consigue a través del juicio de desahucio, y para ello el hay que interponer la correspondiente demanda de desahucio, siendo necesaria la intervención de un abogado (además de procurador).

La demanda de desahucio se puede presentar con tan sólo un mes de renta impagada, con lo que ya procede la interposición de la misma. Ahora bien, es necesario que con carácter previo se requiera de pago al inquilino mediante burofax con un mes de antelación a la fecha de la interposición de la demanda.

Antes, el lanzamiento del inquilino se solía producir al cabo del año desde que se comenzó el juicio, pero ahora en seis meses, más o menos, se está desalojando a los mismos.

No es recomendable que dejes de pagar los recibos, esto puede provocar muchos problemas, ya que el inquilino te podría acusar de estar acosándole.

Ahora bien, tú eres la que debes valorar si te compensa acudir a un juicio o, perdonarle las cantidades que debe si se va.

Si finalmente decides interponer una demanda de desahucio, no dudes en contactar de nuevo con nosotros.

domingo, 13 de marzo de 2011

Venta de vivienda alquilada: derechos del arrendatario

"tengo 3 años de alquilar en una casa y el dueño vendio y me dio 2 meses para desocupar quisiera saber que derechos tengo como inquilino".

En primer lugar, decirte que el dueño está obligado legalmente a ofrecerte a ti en primer lugar la venta de la casa, indicándote el precio y el resto de las condiciones, por si te interesa a ti comprarla.

En segundo lugar, decirte que, como inquilino, NO te puede echar de la casa. El nuevo propietario de la vivienda ESTÁ OBLIGADO a respetar el contrato tal y como lo firmaste con el anterior dueño, y por lo tanto, el nuevo dueño, está obligado a respetar el plazo total de los 5 años de duración del contrato, esto es, si llevas tres años en alquiler, el nuevo dueño está obligado a respetar los dos años que te quedan.

Espero haberte resuelto tus dudas.

sábado, 12 de marzo de 2011

Demanda de desahucio

"mi padre fallecio hace cinco años,era copropietario de la casa donde viviamos y de un bajo junto con mi madre al 50%. el caso es ke al no haber testamento las viviendas se kedaron a un 60% en propiedad de mi madre y el resto, a partes iguales entre mi hermana y yo.
el caso es que he tenido problemas legales con mi madre por asuntos de malos tratos contra mi y mi hermana y aun estoy a la espera del juicio, pero esta mañana me ha llegado una carta en la que la abogada de mi madre me dice que si no abandono el domicilio en una semana, me interpondran una demanda de desahucio por precario. Me gustaria saber hasta que punto pueden hecharme, ya que yo tambien soy copropietaria de esa vivienda, y en caso de que puedan que podria hacer yo, y si hay alguna ley que me proteja. gracias por su atención".


Tal y como indicas, tú también eres propietaria de la vivienda, es decir, que tú, al igual que tu madre, tienes título suficiente del que se deriva el derecho a poseer por la vivienda. Y esto hace que no sea procedente y que no quepa, a mi modo de ver, ningún procedimiento de desahucio, y al menos por el momento, máxime cuando está pendiente una causa penal como es el maltrato.

Así pues, te recomiendo que si el abogado de tu madre sigue presionándote con lo del procedimiento de desahucio, además de acudir a un abogado, le adviertas que si te llega a interponer un juicio de desahucio, tú interpondrás un recurso de apelación y de casación, y esto les hará que se lo piensen mucho antes de interponerte ningún juicio pues la resolución de la apelación y de la casación puede retrasarse varios años.

¡Mucha suerte y ya nos dirás!

Desahucio por precario: recurso de apelación

"Buenos días, soy estudiante de derecho y me gustaría saber si en un desahucio por precario, el dueño del piso puede desalojar al ocupante antes de que se resuelva el recurso de apelación? si así fuera, qué pudiera hacer la ocupante para evitar su expulsión del inmueble? ( teniendo en cuenta que en su sentencia de divorcio se le atribuyó a la ocupante la custodia del nieto menor de edad de los dueños del piso y el uso de esta vivienda familiar cedida por los suegros (propietarios). Gracias"

Mucho me temo que el dueño del piso no puede desalojar al ocupante antes de que se resuelva el recuso, habrá que esperar a que el Juez dicte resolución sobre el recurso de apelación

Blog sobre el desahucio

A través de este blog, pretendemos que sea un soporte al blog principal, el www.desahucio.com.es, a través del cual daremos respuesta y solución a todas las dudas, problemas y consultas que tengáis o que os puedan surgir en relación con el mundo de los alquileres, desahucios y sus correspondientes juicios.

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